Casa fuera de ordenación

Concepto de Vivienda Fuera de Ordenación

Una vivienda fuera de ordenación se define como aquella que no cumple con las regulaciones urbanísticas vigentes. Esta situación puede surgir debido a cambios en las normativas o construcciones realizadas en áreas donde previamente estaban permitidas, pero que ahora ya no cumplen con la normativa actual.

Causas de la Situación de Fuera de Ordenación

• Edificaciones incompatibles con espacios y equipamientos públicos: Por ejemplo, una vivienda puede haber sido legal en su tiempo, pero se vuelve incompatible con nuevos proyectos de infraestructuras urbanísticas, como carreteras o instalaciones públicas.
• Edificaciones disconformes con el planeamiento: Esto se refiere a construcciones que no cumplen con la normativa actual, como el incumplimiento de distancias mínimas o superación de volúmenes autorizados.

Tipos de Edificaciones Fuera de Ordenación

1. Construcciones legales: Son aquellas edificaciones que se levantaron de manera lícita, pero que, con el paso del tiempo, dejaron de cumplir con la normativa.
2. Construcciones con infracciones urbanísticas: Estas edificaciones se han construido sin los permisos necesarios o superan las características permitidas por la licencia. Se consideran ilegales hasta la prescripción de la infracción, que puede oscilar entre 4 y 8 años desde la finalización de las obras.

Problemas Asociados

• Limitaciones en el uso y ocupación: Las viviendas fuera de ordenación sufren restricciones que limitan su uso, ocupación y transmisión.
• Problemas legales:
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  • Solo pueden realizarse obras de conservación y mantenimiento, prohibiéndose ampliaciones que incrementen el valor del inmueble.
  • En caso de daños graves, como incendios, la reconstrucción no está permitida.
  • Las reparaciones se limitan a preservar la habitabilidad.
• Problemas de venta y compra:
  • El precio de venta suele ser inferior al del mercado.
  • La tramitación para la venta se complica debido a la limitada vida útil del inmueble.

Efectos en la Propiedad

Las viviendas fuera de ordenación no pueden inscribirse como propiedades regulares en el Registro de la Propiedad. Además, esto limita el derecho a la propiedad, afectando negativamente en la transmisión y el valor de la edificación.

Resolución de los Problemas

Asesoramiento Legal

Es fundamental contar con asesoramiento legal especializado para abordar y solucionar la situación de las viviendas fuera de ordenación.

Opciones de Regularización

1. La vivienda debe cumplir con los requisitos de habitabilidad establecidos por la ley.
2. No puede estar afectada por servidumbres de uso público general.
3. No debería estar ubicada en suelo demanial (de uso y dominio público).
4. Es esencial contar con una certificación de fuera de ordenación, la acreditación de la antigüedad de la edificación, un informe de compatibilidad urbanística y un proyecto de legalización.

Procedimiento de Legalización

1. Certificación de fuera de ordenación: Documento fundamental para iniciar el proceso.
2. Acreditación de antigüedad: Necesaria para aplicar la normativa urbanística vigente en el momento de la construcción.
3. Informe de compatibilidad urbanística: Permite verificar si la edificación se ajusta a las normativas actuales.
4. Proyecto de legalización: Documento clave para formalizar la legalización de la edificación.
5. Asesoramiento de un abogado especializado: Esencial para manejar correctamente los trámites y evitar sanciones o multas.

Conclusión

Las comunidades de propietarios deben estar informadas sobre los riesgos y las regulaciones que rodean a las viviendas fuera de ordenación. La adaptación a las normativas vigentes puede resultar complicada, pero con el asesoramiento legal adecuado, es posible regularizar estas situaciones. Se recomienda encarecidamente buscar la ayuda de profesionales en el área legal para gestionar de manera efectiva cualquier situación relacionada con la propiedad.

Cédula de habitabilidad

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